Építési engedély? Bejelentés? Mire kell engedély és mire nem? Hogy is van ez? Építési engedélyezési gyorstalpaló.

Utolsó módosítás: 2025.01.30.

Építészként gyakran kapom meg az alábbi kérdések valamelyikét: „Csak egy tetőt szeretnék építeni a kocsinak, hogy ne süsse a nap. Arra nem kell engedély, ugye?” Vagy: „De hát nem is lesz oldala, meg fából lesz. Erre is kell engedély?” „Csak a tetőt emelem meg kicsit, hogy beépítsük a tetőteret. Meg egy szobát építek hátra a gyereknek. Nem is látszik. Különben is, nem is kell már semmire sem engedély, csak be kell jelenteni, nem igaz?”

Pár évvel ezelőtt, az egyik kisebb település önkormányzatánál esett meg a következő: Egy ügyfél bement a Polgármesteri Hivatalba és elmondta, hogy épített egy házat és be szeretné jelenteni azt. Az ügyintézők értetlenül álltak a beadvány előtt, mert ilyen üggyel még nem találkoztak és mert – amúgy helyesen – úgy gondolták, hogy ez az Építésügyi Hatóságra tartozik. Kiderült, hogy az illető vett egy házat, elbontotta, majd a telek egy neki tetsző pontján – az összes megmaradt pénzét felhasználva, bárminemű szakértelem, engedély, vagy előzetes bejelentés nélkül – saját kezűleg épített egy másikat, mert valakitől úgy hallotta, hogy most már nem kell engedély semmire, „csak be kell azt jelenteni”. Sajnos így a téves információi miatt engedély nélkül és szabálytalanul építette fel a házát, amire fennmaradási engedélyt is csak abban az esetben kaphatna, ha azt átalakítaná szabályossá. Viszont mivel az épület rossz helyen állt, így azt el kellett bontania, ráadásul milliós építésfelügyeleti bírságra is számíthatott.

Ha nem szeretnének hasonló helyzetbe kerülni, érdemes elolvasni az alábbi cikket, melyből megtudhatják, hogy mire kell építési engedélyt kérni és mi építhető engedély nélkül, valamint, hogy mi is az az „egyszerű bejelentés”.

A jelenlegi, 2025-ben érvényes építésügyi szabályokat 2024. október 1-étől kell alkalmazni. Ez a módosítás alapjaiban változtatta meg az eddigi építésügyi jogi szabályozási rendszert, mivel megszüntette az 1997-óta szolgáló építési törvényt és újat vezetett be, (ez „a magyar építészetről” szóló 2023. évi C. törvény, azaz a Méptv) valamint 2025 január 1-től lecserélte a korábbi, szintén 1997 óta szolgáló OTÉK-ot is. (Ez pedig „a településrendezési és építési követelmények alapszabályzatáról” szóló 280/2024. (IX. 30.) Korm. rendelet, azaz a TÉKA lett.) Az építésügyi hatósági engedélyeztetésről 2024. október 1-e után egy új kormányrendelet, „az építésügyi hatósági eljárásokról és ellenőrzésekről” szóló 281/2024. (IX. 30.) Korm. rendelet rendelkezik.

Jelenleg, ha felmerül, hogy bármit is építenénk a telkünkre – a korábbiakhoz hasonlóan – három eshetőséget kell végig vennünk, ha szabályosan szeretnénk eljárni:

1. a legtöbb építményfajtára – beleértve a lakóépületek egy részét is – alapesetben építési engedélyt kell kérnünk,
2. a 300 m² alatti lakóépületeket és az azokat kiszolgáló melléképületeket alap esetben „egyszerű bejelentéssel” építhetjük meg,
3. és vannak esetek, amikor építési engedély nélkül építkezhetünk.

Új épületet építeni, meglévő építményt bővíteni – mint korábban is – alapesetben csak építési engedély birtokában lehet. Ez alól kivételt jelentenek a 300 m² alatti lakóépületek, családi házak és az azokat kiszolgáló kisebb melléképületek, az egyszerű bejelentésnél taglaltak szerint. Az építési engedély megszerzéséhez egy megfelelő jogosultsággal rendelkező építészt kell megbízni, aki elkészíti az épület építési engedélyezési tervdokumentációját, majd azt be kell adni az építésügyi hatósághoz engedélyeztetésre. Az építési engedélyezési terv a tervezett épületünk építésügyi szabályoknak való megfelelőségét mutatja be és igazolja az építésügyi hatóságnak.

Az építésügyi hatósági feladatokat jelenleg az illetékes megyei Kormányhivatalok látják el, de ma már az ügyintézés szinte teljes egészében online, az un. étdr rendszeren keresztül zajlik.

Az építési engedély megszerzését követően azonban még nem kezdhetünk azonnal építkezni, mivel az építésszel előbb kiviteli terveket is kell készíttetni! Korábban– 2016 előtt – is csak kiviteli terv birtokában lehetett építkezni, azonban bizonyos feltételek teljesülése esetén az engedélyezési terveket meg lehetett feleltetni kiviteli terveknek is. Ez egy átlagos méretű családi ház vagy melléképület esetén azt jelentette, hogy az engedélyezési tervei kivitelezésre is alkalmasak voltak, maximum statikussal kellett külön tervet készíttetni az épület néhány tartószerkezeti eleméről. (pl. a födémről, áthidalókról, gerendákról, stb.)

Viszont mára az egyszerűsítésre lehetőséget adó feltételek megszűntek, így az építési engedéllyel felépítésre kerülő épületekhez minden esetben – legyen az bármilyen egyszerű, vagy kicsi épület is – az engedélyezési terveken felül, teljes körű kiviteli terveket is készíttetni kell, melyek legalább az épület építészeti, tartószerkezeti, gépészeti és elektromos terveit tartalmazzák.

A legújabb jogszabályok alapján a 300 m² alatti, kizárólag lakófunkciót és azt kiszolgáló helyiséget tartalmazó új lakóépületek építése, a meglévő lakóépületek maximum 300 m²-ig történő bővítése, a lakóépületet kiszolgáló, maximum 60 m² alapterületű és maximum 6,0 méteres gerincmagasságú, (lapostetős melléképület esetén max. 4,5 méteres párkánymagasságú) melléképület építése és a meglévő melléképület maximum ekkorára bővítése, valamint a fentiek megvalósításához szükséges támfal építése egyszerű bejelentés alapján építhető – feltéve, hogy a szomszédos ingatlanon lévő, zártsorúan vagy ikresen csatlakozó épület alapozásának megerősítése nem szükséges, valamint a bővíteni tervezett épület nem műemlék.

Ebben az esetben nincs építési engedélyeztetés, hanem a korábbi – 2024 október 1. előtti – egyszerű bejelentéshez hasonlóan megspórolhatjuk a hatósági engedélyezés folyamatát és az építési engedélyezési tervdokumentáció készítését. Ehhez egy megfelelő jogosultsággal rendelkező építészt kell keresni, aki elkészíti az épület egyszerű bejelentéséhez szükséges egyszerűsített kiviteli tervét, majd a tervnek az étdr rendszerbe való feltöltésével a kivitelezés előtt be kell jelenteni az építési szándékot az építésügyi hatóság felé. A dokumentáció feltöltését követő első munkanaptól számított 21. napon – amennyiben a hatóság ez idő alatt nem tiltja meg a kivitelezést – már lehet is kezdeni építkezni, nem kell engedélyre várni. (Mivel a jogalkotó egyszerű és logikus jogszabályt alkotott, ezért ez nem teljesen igaz meglévő lakóépület bővítésére, mert ott a 16. napon kezdhetünk legkorábban építkezni, de ez csakis a lakóépület bővítésre vonatkozik, semmi másra, még a melléképület bővítésre sem, így egyszerűbb, ha a 21 napot jegyezzük meg…) További előnye az egyszerű bejelentésnek, hogy a bejelentéshez szükséges egyszerűsített kiviteli terv az építési engedélyeztetési tervvel szemben kivitelezésre is alkalmas, így nem kell külön kiviteli terveket is készíttetni.

De az építtető az új jogszabályok alapján választása szerint dönthet úgy is, hogy a fenti, egyszerű bejelentéssel építhető néhány kiválasztott épületfajta esetében (lakóépület építés 300 m² alatt, lakóépületet kiszolgáló melléképület építése és bővítése 60 m² és 6,0 méter gerincmagasság – lapostető esetén 4,5 méter párkánymagasság – alatt, valamint ezek megvalósításához szükséges támfal) mégsem egyszerű bejelentéssel épít, hanem inkább építési engedélyt kér. (A jogértelmezésem szerint a meglévő lakóépület bővítésére viszont ez nem vonatkozik!!!) De miért tenne így az építtető? Azért, mert vannak a rendszernek árnyoldalai is: Az egyszerű bejelentéssel kétségkívül viszonylag gyorsan és relatív olcsón elkezdhetünk építkezni, hisz a tervek beadása (a bejelentés megtétele) után, a megfelelő időt kivárva (20 illetve 15 nap) el is kezdhetjük a kivitelezést. Nem kell az építési engedélyre és annak véglegessé válására (leánykori nevén jogerőre emelkedésre) várni, (idő) és nem kell annak megszerzése után kiviteli tervet készíttetni (pénz és idő). Ugyanakkor építési engedélyezési eljárás esetén, ha a tervek nem megfelelőek, mert pl. a házat a tervező rossz helyre tervezte, vagy nem megfelelő a homlokzatmagasság, esetleg a beépítési százalék; akkor egyszerűen nem kapunk építési engedélyt és addig nem tudunk elkezdeni építkezni, míg a tervező a hibát ki nem javította. Viszont egyszerű bejelentés esetén nem kapunk semmilyen hivatalos iratot arra vonatkozóan, hogy az épületet jogszerűen felépíthetjük! Ennek felelőssége teljes egészében az építtetőt – áttételesen természetesen az építészét – terheli! Ráadásul a „kétféle” egyszerű bejelentés előbb említett „egyszerű” és „logikus” elkülönülése is némileg bonyolítja a helyzetet: Új lakóépület építésének és a lakóépületet kiszolgáló melléképület építésének és bővítésének, valamint az ezek megvalósításához szükséges támfal építésének egyszerű bejelentése esetén az építésügyi hatóság elvileg vizsgálja, hogy a tervezett épület a jogszabályoknak megfelel-e és ennek függvényében vagy megtiltja az építkezést, vagy hallgatással tudomásul veszi. Tehát elvileg, ha a terv nem felel meg az építésügyi szabályoknak, arról értesülünk, de építési engedélyt nem kapunk. Meglévő lakóépület egyszerű bejelentéssel történő bővítése esetén azonban az építésügyi hatóság kizárólag azt ellenőrzi, hogy az egyszerű bejelentéshez csatolt építészeti-műszaki dokumentáció tartalmazza-e az előírt tartalmi elemeket! Azt, hogy egyébként megfelel-e a szabályoknak, vagy sem, majd valamikor menet közben, legkésőbb az épület elkészültekor vizsgálja! Tehát simán elkezdhetünk úgy is építkezni, hogy a hatóság a bejelentést tudomásul vette, de a tervezett épület nem felel meg a szabályoknak! Ezért, bár az egyszerű bejelentéssel épülő épületekre valóban nem kell építési engedély és sok szempontból egyszerűbben, gyorsabban túleshetünk a „papírozáson”, de nagyon körültekintően kell szakembert választanunk, mert minden felelősség minket, az építtetőt fog terhelni azért, hogy a tervezett épületünk valóban mindenben megfeleljen a hatályos építésügyi szabályoknak! És bár ezek megfelelő ismerete és alkalmazása természetesen a választott építészünk felelőssége, de gondoljunk bele, ki szeretne évekig pereskedni azért, mert olyan építészt választott, aki bár „jóárasítva” vállalta a tervezést, de aztán valamit mégis elnézett, vagy egy-egy szabálynak nem elég körültekintően járt utána, és ezért aztán el kellett bontanunk az épületünket…

Az egyszerű bejelentésnél fontosnak tartok még két dolgot megemlíteni: Az egyik az, hogy egyébként az eljárás során előállhatnak olyan körülmények, amikor a hatóság úgy dönt, hogy az eljárást építési engedélyezésre utalja. Ekkor a beadott egyszerű bejelentés alapján építési engedélyezési eljárást folytat le, és a továbbiakban mindent úgy kell kezelni, mint az építési engedélyezésnél. (Tehát kell például teljes körű kiviteli terv.)

A másik, hogy az egyszerű bejelentéssel kapcsolatban gyakran felmerül az a tévhit, hogy mivel nem kell építési engedély, most már bármit szabad. Ez természetesen nem igaz, továbbra is be kell tartani a helyi építési szabályzat és a különböző országos jogszabályok előírásait, bár az tény, hogy általában a szomszédok csak a kivitelezés megkezdése után értesülnek majd arról, hogy az adott ingatlanon készül valami, és nincs fellebbezési joguk sem. Ez nyilvánvalóan – többek között – esztétikai kockázatot is jelent, ezért vezették be 2018-tól a településképi rendeleteket. Ezekben minden település meghatározta, hogy melyek azok, a település adott részein megengedett vagy elvárt homlokzati, formai, esztétikai előírások, melyekhez minden építtetőnek igazodnia kell, függetlenül attól, hogy építési engedéllyel, bejelentéssel, vagy engedély nélkül épít. Ezzel próbálják elejét venni annak, hogy a településeken oda nem illő, bántó épületek épüljenek. Ezért a tervezés során a tervezőnek majd a település településképi rendeletét is át kell néznie és a rendeletben foglaltak szerint esetlegesen településképvédelmi konzultációt, vagy véleményezést kell lefolytatnia, egyeztetnie kell a település főépítészével. Sajnos ezt – bár már több mint 6 éve érvényben lévő szabály –néhány építész még mindig „elfelejti” és ebből is lehetnek komoly gondok. Ez abból is fakad, hogy a településképnek való megfelelés nem az építésügyi hatóságra, hanem a helyi településre tartozik, és szélsőséges esetben előállhat olyan helyzet is, mikor egyébként építésügyi szempontból szabályosan megépül egy épület úgy, hogy a településképi rendeletnek viszont nem felel meg. Ekkor – ha a település észreveszi a településképi szabálytalanságot – kötelezi az építtetőt a szabályoknak való megfelelésre. Már gondolom annak sem örülnénk, ha frissen felépített épületünket át kellene festeni, mert nem felel meg a színe a településképi rendelet előírásainak, de mit szólnánk ahhoz, ha kiderülne, hogy a tetőhajlásszög nem felel meg, és ezért a teljes tetőt le kellene bontanunk és újra kellene építenünk… (Egy közeli településen megtörtént eset.)

Az építkezésre a harmadik lehetőség az, hogy olyan építményt építünk, melyre nem kell építési engedély és nem bejelentés-köteles sem. Itt szeretnék gyorsan eloszlatni még egy tévhitet: az, hogy valami nem építési engedély köteles, nem azt jelenti, hogy nem kell megfelelnie az építésügyi szabályoknak és más, magasabb, országos jogszabályoknak, törvényeknek. Ez leegyszerűsítve azt jelenti, hogy az építési engedély nélkül építhető építmények esetében is oda kell figyelnünk azok elhelyezésére, a beépítési százalékra, építménymagasságra, homlokzatképzésre, egyéb szabályokra.

A korábbi jogszabállyal szemben az új jogszabály ellentétes logika mentén építkezik. Nem azt határozza meg, hogy mire nem kell engedélyt kérni, hanem azt, hogy mire igen. De a tartalom nagyrészt hasonló maradt, néhány kivétellel. Ez alapján építési engedély és bejelentés nélkül építhető (néhány jellemző eset a teljesség igénye nélkül):

• lakóépület kivételével az új épület építése, a meglévő épület bővítése, ha az így elkészült épület a 35 m² összes hasznos alapterületet és a 4,5 méteres gerincmagasságot, lapostetős épület esetén a 3,5 méteres párkánymagasságot nem haladja meg, (Lakóépületnél méretkorlát nélkül egyszerű bejelentést kell tenni!)
• a növénytermesztésre szolgáló üvegház, a növény- vagy gombatermesztésre szolgáló fóliasátor, valamint a felvonulási épület építése méretkorlát nélkül,
• a támfal építése, ha az a csatlakozó alacsonyabb terepszinttől számítottan az 1,5 m magasságot nem haladja meg,
• a magánhasználatú fürdőmedence építése méretkorlát nélkül,
• az új, 6,0 méter magasságot nem meghaladó, épített égéstermék-elvezető építése,
• a csatlakozó terepszinttől számított 6,0 méternél nem magasabb és 60 m³-t nem meghaladó töltőtérfogatú, ömlesztettanyag-tároló elhelyezéséhez építmény építése,
• stb.

Viszont az engedély nélkül építhető építmények építésének is két esete van: ha az építeni kívánt, egyébként engedély nélkül építhető építmény bizonyos, a 191/2009. (IX. 15.) Korm. rendelet 22. § (1) bekezdés b) pontjában meghatározott paramétereket meghalad, akkor egy építésszel kivitelezési dokumentációt kell készíttetni és elektronikus építési naplót is kell vezetni!

Ezek a paraméterek a teljesség igénye nélkül:

• ha az épület tartószerkezetének a támaszköze 5,4 méter, vagy ezt meghaladja,
• ha az épület tartószerkezete vagy annak elemei monolit vasbetonból készülnek, (kivéve az 5,4 méteres fal- vagy oszlopköznél kisebb előregyártott födémszerkezethez csatlakozó vasbeton koszorút)
• ha az épület 1,5 méternél hosszabban kinyúló konzolt tartalmaz,
• ha a tevékenység 3 méter vagy azt meghaladó magasságú, megtámasztatlan falszerkezet – azzal, hogy a koszorú nem számít megtámasztásnak – vagy pillér, építésére, a szerkezetének megerősítésére, részleges megbontására irányul,
• támfal építése esetén,
• azbeszttartalmú szerkezet átalakítására, felújítására, helyreállítására, korszerűsítésére, részleges vagy teljes eltávolítására irányuló építőipari kivitelezési tevékenység esetén, (Tehát régi palatető érintettsége esetén minden esetben kiviteli tervet kell készíttetni!!!)
• az építmény tűzvédelmi jellemzőinek változását és az építmény szigorúbb kockázati osztályba történő besorolását eredményező építőipari kivitelezési tevékenység esetén,
• stb.

Ez a gyakorlatban egyébként azt jelenti, hogy az építésfelügyeleti ellenőrzéseket nem feltétlenül kerülhetjük el akkor sem, ha az épületünk egyébként nem engedély köteles. Eljutottunk oda, hogy eldöntöttük, hogy az építeni kívánt épületünkre kell-e engedélyt kérnünk, vagy sem, elkészíttettük a megfelelő terveket, kaptunk engedélyt, vagy bejelentettük az építési szándékunkat és most elkezdenénk a kivitelezést. Hogyan tehetjük?

Először is keresnünk kell egy megfelelő kivitelezőt és a kivitelezővel írásban építési szerződést kell kötnünk. Ezen kívül, ha a kivitelezést nem egy kivitelező fogja végezni, tehát nem generál-kivitelezésre kötünk szerződést, hanem külön lesz mondjuk egy kőműves, ács, burkoló, villanyszerelő, fűtésszerelő, stb., akiket külön-külön bízunk meg, vagy az épület műemléki védelem alatt áll, akkor műszaki ellenőrt is meg kell bíznunk. A műszaki ellenőr az építtető érdekében ellenőrzi a kivitelezési tevékenységet, hogy minden szabályosan és tervszerűen menjen.

A kivitelezőnek felelős műszaki vezetővel, valamint kivitelezői felelősségbiztosítással is rendelkeznie kell. Az építésről elektronikus építési naplót kell vezetni. Az elektronikus építési naplót egy online felületen, az interneten keresztül lehet elérni és vezetése a kivitelező feladata. Az elektronikus építési napló közhiteles dokumentum és egyrészt arra szolgál, hogy az építés minden epizódja dokumentálva legyen benne, másrészt hivatalosan ezen keresztül kommunikálnak egymással az építésben résztvevő felek (építtető, kivitelező, műszaki ellenőr, tervezői művezető, tervező, felelős műszaki vezető, hatóságok, stb.). A naplóba a különböző érintett hatóságok, pl.: az építésfelügyelet, a NAV, a munkavédelmi hatóság, stb. bele is tud nézni, és ezen keresztül követik az építkezés menetét, valamint természetesen a helyszínen is ellenőrizhetnek.

Az építkezés befejezésekor a naplót le kell zárni, a kivitelezőnek és a felelős műszaki vezetőnek nyilatkoznia kell a megfelelőségről és amennyiben építési engedéllyel építkeztünk, használatba vételi engedélyt kell kérnünk. Ha az építkezés egyszerű bejelentéssel történt, vagy nem építési engedély köteles volt, akkor pedig hatósági bizonyítványt kell kérnünk az építésfelügyeleti hatóságtól.

Minden esetben – akkor is, ha a kivitelezés nem építési engedélyköteles volt – az elkészült épületről épületfeltüntetési vázrajzot kell csináltatni egy földmérővel és a földhivatalnál az épületet fel kell tüntettetni.

A fentiekből is látható, hogy az építkezés témaköre meglehetősen bonyolult és szabályozott.

Ezért ajánlott megfogadni azt a tanácsot, hogy mielőtt bárminek az építésébe belefognánk, érdemes felkeresnünk egy szakembert és tájékozódni arról, hogy ránk melyik szabályok vonatkoznak, mire kell figyelnünk.

A végére bizonyára sokakban felmerült az a kérdés is, hogy honnan is tudná az építésfelügyleti hatóság, ha a kertemben valaminek az építésébe kezdenék „okosban”? Egyrészt az építésfelügyeleti hatóságok többféle módon, folyamatosan ellenőrzik a településeket és keresik a szabálytalan építkezéseket helyszíni bejárással, vagy akár műholdfelvételek összehasonlításával, másrészt a legtöbbször általában a „jó szándékú” ismerősök, szomszédok bejelentésére kezdenek vizsgálódni. Ebben nagy segítséget nyújt az az online, mindenki számára a www.e-epites.hu oldalon hozzáférhető helyrajzi számos kereső is, amelynek segítségével bármelyik ingatlanról megtudhatjuk, hogy kapott –e építési engedélyt, ha igen mikor, van -e folyamatban bármilyen hatósági eljárás, vagy van -e nyitva elektronikus építési napló az ingatlannal kapcsolatban. Így pl. azonnal kiszúrható akár az is, ha valaki azelőtt kezdene alapásásba, hogy megnyitotta volna az építési naplót, vagy az engedélye véglegessé vált volna.

Kockáztatni pedig már csak azért sem érdemes, mert ha valaki lebukik – azon kívül, hogy akár több százezres-milliós büntetésre is számíthat az épület jellegétől és méretétől függően – az épület elbontásával is számolhat, ugyanis fennmaradási engedéllyel csak azok az épületek maradhatnak fenn, amelyek amúgy szabályosak, a rossz helyen álló, szabálytalan, szakszerűtlen épületeket minden esetben lebontatják.

Ha a fentiek alapján kérdéseik merültek fel és megvitatnák egy szakemberrel, vagy építészre van szükségük, keressenek bennünket elérhetőségeinken!

A fenti cikkben közölt információk nem teljes körűek, építkezés esetén minden esetben tájékozódjon szakembernél és az építésügyi hatóságnál!

A szerző okleveles építészmérnök, építész tervező, felelős műszaki vezető, építési műszaki ellenőr. A fenti cikk, vagy bármely részének továbbközlése csak a szerző és a forrás megnevezésével engedélyezett! Minden jog fenntartva!